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官宣!东莞城中村这样改!新政来了!

时间:03-14 来源:最新资讯 访问次数:39

官宣!东莞城中村这样改!新政来了!

东莞旧改怎么改,值得每个人关注。面对土地开发强度已逼近50%的东莞,旧改是生活品质升级的必然选择。3月14日,东莞城中村旧改迎来了一个重磅消息,住建局发布了关于公开征求《关于深化空间革命有序推进城中村改造的实施意见(公开征求意见稿)》意见的公告。接下来东莞城中村旧改要怎么改,方向、目标和如何实施,都有了明确的指引。01构建“大中小圈”城中村改造体系谋划城中村改造项目110个这份文件虽然只是意见稿,但大部分内容已在实行,后续应该没啥改动。①东莞将构建“大中小圈”城中村改造体系大圈:确定了未来10年城中村管控的基本底盘。中圈:选定近5年城中村改造集聚空间,实施统筹连片改造开发;小圈:围绕中心城区、园区和市级平台、镇中心区等重点区域,谋划近期城中村改造项目110个。按照规划,2025年“大中小圈”城中村改造体系改造体系全面形成,首批城中村试点项目全面动工建设。②推进专项借款落地,首批44个项目目前,东莞有44个项目被纳入住建部第一批城中村改造专项借款项目清单,重点打造中心城区首批12个示范项目。全国首批城中村改造专项借款,已在东莞落地,已发放6861万元专项借款,分别为洪梅镇氹涌村城中村改造项目、望牛墩镇下漕村城中村改造项目。③分类打造新型社区通过集中改造现状居住为主的旧城、旧村,完善城市功能,打造成生活便利、环境优美、管理有序的两大新型城市社区。一是,城市社区型城中村项目:以提升大城区首位度和城市重要节点综合配套能力为核心,重点推进大城区鸿福路以及东莞大道交叉形成的黄金双轴区域。东莞中心城区“黄金双轴”示意图二是,产业社区型城中村项目:开展低效用地盘活整治,重塑空间结构,引导形成配套集中、功能齐备的新型产业社区,推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇提质增效,打造产业地标。④政府主导整合,再公开招拍挂出让超80%村民书面同意,并经农村集体经济组织表决同意,方可启动城中村改造实施。以改造单元为基本单位,形成政府收储、公开实施主体招引、权利人自改等三种模式。政府主导的改造和供地模式,政府主导完成土地整理后,将单元内土地收储入库,经营性用地公开招拍挂出让。⑤提高收购效率,可按规定进行单元切割等6个月内,实施主体完成要约收购权益土地面积合计占比与人数合计占比达到90%及以上。要约收购期限届满,要约收购权益 土地面积合计占比及人数合计占比仍不足100%的,经协商无法达成一致意见的,可按规定进行单元切割、集体收回和政府征收。23年9月,星河(黄江)人工智能小镇项目,经批准就进行了单元切割。详情可戳链接查看:23年7月,国务院常务会议发布,要推动超大特大城市城中村改造,并鼓励支持民间资本参与。作为特大城市之一的东莞,自然不甘落后。今年大手一挥,计划全市新增收储1万亩连片产业用地、盘活存量用地6000亩,推动“工改工”拆除1万亩。同时,还将完成城市更新投资700亿,推动一批城中村改造项目动工建设,拉动投资并形成示范。可见,接下来对于城中村改造,东莞将“撸起袖子”,甩开膀子加油干。02东莞旧改不太妙推进新模式很有必要话又回来,近年来东莞旧改不太妙,推进新模式很有必要。据不完全统计,去年4月截至今年3月,东莞有8宗旧改流拍,6宗终止出让,2宗成交后又再终止。3月份以来,就有一宗居住类旧改终止出让。2024WD004号地块,珑远集团为前期服务商,项目位置不错,松山湖大道旁,直线距离松山湖万象汇约3公里。地块面积不少,总建面约33万平,是个商住大盘,起拍总价为8.9亿。终止的具体原因,小编猜测有三。其一,房价跌幅猛。寮步巅峰时期房价去到3万+,如今跌至2万出头。距离旧改约1公里的寮步地王项目南山悦府,21年拿地楼面价为2.3万/平,目前在售均价约2.1万/平。其二,新房供应饱和。目前寮步在售/待售楼盘有6个,但置业需求量不大。20-21年寮步新房供应爆发,环城/环松湖/本地置业需求,得到一定程度释放。22年寮步全市排名第4,全年新房成交1592套,23年由于东莞全市放开限购,排名跌至12名,仅成交750套。从数据上,我们就能看出买房需求降低。其三,资金链紧张。当前就没有一家房企资金链是不紧张,约8.9亿的地价,压力肯定大。退出原本利润预期可观的旧改项目,对许多民企来讲实属无奈,其中缺钱是最主要的原因。但在当下的行情,房企最关键是要保证资金流动性、力保不出现任何债务违约,这是更是事关生存。因此,推出专项借款十分关键。有了专项借款,项目前期资金的难题顺利解决,净地出让的障碍得以扫清,为后续商业开发铺平了道路,也为商业银行介入项目贷款奠定了基础。03今年计划仅出让10宗宅地站在“全国一盘棋”的拿地策略角度,东莞不单旧改压力大,宅地挂牌情况也像一团迷雾。目前,东莞居住类旧改,已经挂了2宗,1宗终止出让,1宗待拍,均位于寮步。如今已到3月中旬,东莞宅地挂牌还是静悄悄,可见谨慎。据知情人士透露,今年东莞计划仅出让10宗宅地,为吸引房企拿出不少劲爆靓地,包括了东莞CBD、东城万达、汽车总站等。①东莞CBD新宅地,处润府旁其中,最劲爆的莫过于东莞CBD新宅地,位处华润润府旁,与去年保利地王地块一样,由两宗地合并为一宗。其占地约2.6万平,容积率为3.8,总建面9.8万平,限高100米,绿化率30%。地块位处东莞CBD首发核心板块,位置很不错,近万象城,但其景观视野会差点。两侧被润府、保利、香港中心·紫荆8号遮挡,东侧目前为空地,但按规划为商住地,限高100米。去年,保利CBD地王地块,作为2023年东莞收官地块,成交楼面价为29241元/平,荣登东莞全市楼面价TOP1。东莞CBD新宅地,不禁让人期待。②东城万达地块,商圈环绕从位置上看,东城万达地块不及CBD地块,但其地段、位置和周边配套上,也是极好的。位于万达旁,近东城地铁站,附近有卓越时代广场、盈峰、时尚广场、君尚百货等商业,出门什么都有,生活十分便利。③汽车总站TOD,最快今年下半年汽车总站TOD,位于万江曲海大桥旁,由两地块组合而成。据此前公示,地块市土储地块部分(即市汽车总站原址所在地),最快于2024年下半年具备出让条件,南侧万江地块最快于2027年具备出让条件。开发方向以居住为主,将打造成约75万平的巨无霸城市综合体。图源网络显然而见,今年东莞全年仅有的10宗宅地,再加上去年的8宗,绝对杯水车薪。可以预见,东莞旧改大戏,正慢慢拉开!【东莞产业-产业动态】

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